Le bornage

En cas de désaccord ou d’incertitude concernant les limites de propriété, la meilleure solution est le bornage. Cela vous permet de connaître les limites réelles d’un terrain. Vous avez la possibilité d’opter pour le bornage amiable, mais si l’autre propriétaire s’y oppose, il ne vous reste plus que le bornage judiciaire.

Cette pratique est vraiment essentielle surtout si vous avez prévu d’aménager votre terrain. En effet, avant de procéder à des travaux d’aménagement ou de plantations, les propriétaires de terrains doivent vérifier les limites exactes de leurs propriétés.

Pour ce faire, vous devez absolument faire appel à un géomètre-expert pour que toutes les démarches administratives se fassent dans les règles. De plus, la délimitation exacte est également une manière d’établir son droit de propriété. Zoom sur les questions qui vous titillent l’esprit concernant le bornage.

Définition du bornage de terrain

Le bornage est une opération ayant pour but d’établir des limites de propriétés entre deux terrains contigus. Il est effectué par des géomètres experts assermentés. Tout au long de son intervention et de son enquête, un géomètre-expert rassemble des preuves nécessaires pour délimiter précisément les propriétés contigües. En même temps, il rédige un procès-verbal qui doit être signé par toutes les parties concernées.

Ensuite le procès-verbal signé est déposé chez un notaire pour publication foncière pour que tous les propriétaires concernés puissent être informés de ce bornage. Si une partie est contre le bornage, l’affaire est menée devant le tribunal d’instance et un jugement sera ensuite rédigé qui sera remis à toutes les parties. À l’issue de toutes les procédures administratives, il faudrait poser des bornes comme des piquets, des pierres…

La différence entre le plan de bornage et le plan cadastral

Le bornage consiste à définir une limite de manière légale les propriétés et la superficie réelle d’un terrain. Le cadastre est un document à caractère fiscal ayant pour but de définir l’assiette des impôts fonciers et qui ne peut valoir titre de propriété.

La grande différence entre les deux est leur valeur juridique. En effet, le plan de bornage est réalisé par un géomètre expert alors que le plan cadastral n’est autre qu’une représentation graphique précise d’une parcelle.

Les personnes concernées par le bornage

Le bornage concerne les terrains privés bâtis ou non et les terrains contigus qui appartiennent à des propriétaires différents. Les propriétés qui peuvent être bornées sont celles qui se touchent ou celles qui sont séparées par un sentier, un chemin privé ou un ruisseau. Par ailleurs, un terrain délimité par un mur ne fait pas l’objet d’opposition au bornage.

Par contre, les propriétés séparées par une voie publique ne peuvent pas être soumises au bornage, sauf s’il s’agit d’un chemin rural qui fait partie des parties communes. Tout le monde ne peut solliciter un bornage, ce droit est réservé aux propriétaires de terrain et si la propriété est en division, l’accord de toutes les parties concernées est nécessaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent agir chacun de leur côté au cas où il y a un démembrement du droit de propriété. En revanche, le propriétaire voisin doit se mettre d’accord avec les deux parce que le bornage demandé ne s’impose pas à l’autre. Les locataires et les occupants n’ont pas le droit d’entreprendre une action de cette envergure.

L’utilité du bornage

Le bornage n’est pas une démarche obligatoire dans toutes les situations, mais il est fortement recommandé. En effet, si personne n’en fait la demande, il est inutile d’entamer une telle sorte de procédure, mais s’il s’agit d’une demande d’un voisin, vous devez obligatoirement faire le bornage. Mais connaître les limites de sa propriété est essentiel, même si c’est pour éviter les conflits entre les voisins.

Les limites apparentes ne sont pas suffisantes pour marquer les limites exactes ou délimiter les parcelles entre elles. En revanche, vous n’avez pas le droit de faire un bornage si votre terrain est voisin d’un terrain public. À ce cas précis, il faudrait appliquer l’alignement individuel.

Grâce au bornage, vous avez la possibilité d’éviter tout éventuel désaccord à propos de la limite de propriété surtout les empiétements sur une propriété voisine comme les plantations ou constructions chez le voisin. Si cela arrive, vous encourez certains risques comme les indemnités financières voire démolition de l’ouvrage qui empiète. En plus de fixer la limite exacte entre deux terrains contigus, le bornage permet également de respecter les limites de terrain.

Une garantie pour l’avenir

Que ce soit un bornage à l’amiable ou bornage judiciaire, un terrain borné l’est de manière définitive. Personne ne peut contester le bornage même les propriétaires concernés parce qu’il substitue aux titres antérieurs.

Si un jour les repères des limites du terrain ont disparu ou été déplacés, il suffit d’appeler le géomètre-expert pour rétablir les bornes en respectant les conditions du procès-verbal du bornage.

Bornage obligatoire: les situations

Normalement, le bornage n’est pas obligatoire sauf dans les deux cas suivants:

• Quand un voisin en fait la demande: article 646 du Code civil
• Quand le terrain est destiné pour construire un immeuble pour habiter ou pour un usage mixte (habitation et professionnel) qui constitue un lot dans un lotissement soumis à une déclaration préalable ou permis d’aménager ou un terrain issu d’une division dans une zone d’aménagement concerté (ZAC)

Est-ce que le bornage est obligatoire pour vendre son terrain?

Quand l’acquéreur a envie de connaître la superficie exacte d’un terrain qu’il convoite pendant une opération foncière, le propriétaire est donc dans l’obligation de lui fournir cette information. À part cela, ce n’est pas nécessaire. En revanche, il est déjà obligatoire dans certaines situations, surtout quand un voisin en fait la demande.

Terrain borné: comment le savoir?

Avec un plan de bornage, vous avez la possibilité de connaître les limites juridiques et la superficie exacte d’une propriété. Même si ce n’est pas une procédure obligatoire, il est souvent compliqué de savoir si un terrain est borné.

Mais vous pouvez identifier si un géomètre-expert est intervenu sur le terrain en allant sur le portail Géofoncier. Cela vous offre la possibilité d’accéder facilement au procès-verbal de bornage.

La procédure de bornage

Nous arrivons maintenant au cœur du sujet. 

Bornage à l’amiable

La première chose à faire est de faire un bornage à l’amiable avec le propriétaire voisin. Il faudrait lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Si les deux propriétaires se mettent d’accord sur la mise en place d’une limite séparative de leurs terrains contigus, vous n’avez plus besoin d’entamer des procédures juridiques.

La suite est de faire appel à un géomètre-expert assermenté pour faire un procès-verbal de cet accord. Une fois que les deux parties ont signé ce document, la valeur contractuelle au bornage est alors validée. Tout cela se fait à frais communs.

Afin de rendre le bornage définitif, il vaut mieux publier le procès-verbal de bornage au fichier immobilier. De ce fait, personne ne pourrait contester les limites du terrain. Il est nécessaire de faire également appel à un notaire.

Bornage par voie judiciaire

C’est seulement au cas où les deux propriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord concernant les limites séparatives ou si un propriétaire refuse le bornage amiable. De ce fait, la procédure du bornage se fait devant le tribunal d’instance du lieu où se trouvent les terrains.

Ensuite, le juge nomme un géomètre-expert pour mener l’enquête et procéder aux opérations de bornage. À l’issue de son intervention, si une des parties s’oppose encore une fois, le juge doit trancher.

Les frais sont partagés entre les deux parties. Après le jugement, le bornage judiciaire peut être contesté dans un délai de 30 jours. Une fois ce délai dépassé, il n’y a plus aucune solution pour s’y opposer.

Matérialiser l’accord sur le bornage à l’amiable par un écrit notarié

Aucune formalité ne s’impose quand les deux propriétaires sont d’accord pour délimiter leurs terrains. Les deux parties doivent ensuite réunir les documents pour fixer la limite séparative de leurs propriétés contiguës: acte de vente, plan cadastral…

La prochaine étape consiste à matérialiser leur accord par écrit notarié signé (deux signatures) et un plan détaillé des lieux. Puis, ils doivent poser des bornes aux angles de leurs terrains respectifs. C’est la solution la plus rapide et la moins chère, mais elle est également difficile à mettre en œuvre. De ce fait, il est préférable de faire appel à un géomètre-expert.

Choisir le géomètre

Le géomètre intervient alors pour analyser les éléments à prendre en compte afin de fixer les limites réelles des terrains: nature des lieux, les limites apparentes, les titres de propriété, les plans, les documents cadastraux, les témoignages, les coutumes locales… Toutes ces informations seront ensuite hiérarchisées pour qu’il puisse proposer les limites séparatives.

Quand les deux propriétaires sont d’accord sur cette proposition, le géomètre rédige ensuite un procès-verbal de bornage amiable qu’ils doivent signer. À la fin, le géomètre pose les bornes sur le terrain en présence des deux parties.

Attention: il ne faut jamais déplacer ces bornes parce que leur enlèvement ou leur destruction est pénalement sanctionné. Cette action est soumise à une amende de 30 000€ et deux ans d’emprisonnement selon l’article 322-1 du Code pénal.

Matérialiser les limites du terrain

Le bois est très plébiscité en raison de son aspect et de sa durée de vie. Tout comme le toit végétalisé, le toit en bois est écologique et respectueux de l’environnement. Il peut durer 25 ans ou plus.

Départager les frais

Généralement et selon l’article 646 du Code civil, les dépenses liées au bornage sont départagées entre les deux parties. Dans la majorité des cas, elles sont partagées par moitié, mais il est également possible de les répartir en fonction des superficies des deux terrains par exemple.