Permis de construire valant division, tout ce qu’il faut savoir

Vous avez envie de réaliser plusieurs constructions sur un seul et même terrain destiné à être divisé avant la fin des travaux? La demande de permis de construire valant de division doit faire partie de vos démarches. On vous donne toutes les informations concernant ce permis de construire particulier.

Permis de construire valant de division: qu’est-ce que c’est ?

Selon l’article R.431-24 du code de l’urbanisme, un permis de construire valant de division ou PCVD se porte sur: “la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet”. En d’autres termes plus simples, c’est une autorisation d’urbanisme qui remplace l’ancien permis groupé. Son objectif principal est de renforcer la séparation juridique entre son régime et le régime du lotissement. En effet, avec un permis de construire valant de division, vous n’êtes plus soumis au régime du lotissement qui est très contraignant. Par ailleurs, il est important de savoir que cette autorisation est valide seulement quand la division intervient avant la fin du projet.

Caractéristiques d’un permis de construire valant division

Ce type de permis de construire concerne uniquement les travaux dont le terrain doit être divisé avant la fin des travaux. Cependant, ce genre de division de terrain est exonéré du régime du lotissement: déclaration préalable et permis d’aménager obligatoires. La raison est simple: il y a déjà eu une instruction du projet et une seconde validation par la procédure de lotissement n’est pas vraiment nécessaire.

Quand demander un permis de construire valant division ?

Il s’agit ici d’un permis de construire spécial parce que le PCVD est destiné à diviser un terrain sans créer un lotissement. Pour en faire la demande, vous devez remplir ces trois conditions majeures:

• Votre projet comprend plusieurs constructions: deux bâtiments indépendants et séparés au minimum. Par contre, le permis de construire valant division n’entre pas en cause s’il s’agit d’un projet de réhabilitation d’un bâtiment et de construction d’un nouveau bâtiment
• Les constructions sont sur un même terrain: si les parcelles de terrain contiguës sont la propriété d’un même propriétaire, elles sont considérées comme étant un même terrain. Mais, les parcelles ne constituent pas un même terrain si elles sont séparées par un chemin qui appartient à un autre

Le terrain est destiné à être divisé avant la fin des travaux: que ce soit une division en propriété ou en jouissance, il faudrait la faire avant de déclarer l’achèvement du projet

Division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement des travaux

Le régime du permis de construire valant division ne s’applique que lorsqu’il y a une division. Même s’il existe deux natures de division (division en jouissance et division en propriété), ce régime peut toujours être appliqué sans en tenir compte.

La division en propriété

Cette division est plutôt classique. Généralement, on la réalisera par un acte de vente surtout s’il s’agit d’une division en propriété d’assiette du projet sur lequel un promoteur ou un marchand de bien entend vendre en l’état futur d’achèvement plusieurs habitations qui seront édifiées sur une même unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës. D’autre part, on voit également que cette division peut être appliquée dans le cas d’un acte de partage: donation ou donation-partage.

La division en jouissance

Cette autre forme de division concerne toute constitution d’un droit de jouissance sur une fraction du terrain d’assiette du projet. Cela peut être le droit de construire dans l’hypothèse d’un bail emphytéotique: le bail donne aux locataires le droit de construire. Cependant, le permis de construire n’est pas appliqué dans le cadre d’un projet qui consiste à louer une des habitations édifiées. Selon CAA Nantes, 24 Janvier 2020, n°19NT00628: « la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d’ouvrage et sur un même terrain, de huit maisons individuelles. Ces constructions et le terrain d’assiette du projet resteront la propriété du pétitionnaire. Cette opération n’est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu’un simple droit d’usage exclusif d’une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière. Dès lors qu’il n’y a ni division en propriété ni division en jouissance, il n’y a pas de lotissement et les dispositions des articles R. 421-9 et R. 431-24 du code de l’urbanisme ne sont pas utilement invocables à l’encontre de la décision contestée”. ou d’intrusion.

Qui peut demander le permis de construire valant division ?

Les profils demandeurs de permis de construire valant division sont dans les catégories suivantes:

• Un propriétaire unique qui cède une partie de son permis de construire à un second propriétaire après division
• Un propriétaire unique veut transférer une partie de son permis de construire à un tiers (après la vente d’une parcelle bien déterminée de son terrain)
• Plusieurs propriétaires se regroupent pour la construction des équipements communs

Si vous n’appartenez à aucune de ces trois catégories, vous devez demander une autre forme de permis de construire. Informez-vous auprès du service d’urbanisme de votre région pour connaître quel type de permis est adapté à votre projet de construction.

Demander un permis de construire valant division: les démarches administratives

Les démarches pour obtenir un permis de construire valant division sont les mêmes que celles pour demander un permis de construire classique. La procédure se fait auprès de la mairie et vous devez constituer plusieurs documents officiels: permis de construire, notices, plans, dessins, photographies… Vous obtenez ensuite la réponse dans les deux mois qui suivent le dépôt de dossier. Par ailleurs, il existe un document qui ne se trouve pas parmi la demande de permis de construire classique, mais qui est essentiel pour la demande de permis de construire valant division: le plan de division du terrain. Si votre projet tend à construire des voies ou d’espaces communs, vous devez également inclure un projet de constitution d’association syndicale des acquéreurs. Sachez que depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes peuvent recevoir toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme en ligne via le portail d’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU).

Quels sont les documents nécessaires pour une demande de permis construire valant division ?

Voici la liste des pièces à fournir pour la demande de PCVD. Chaque document doit être fourni en trois exemplaires:

• Formulaire Cerfa n°13409: demande de PCVD

• • Notice descriptive
  • Image de la localisation du terrain
  • Document graphique
  • Plan de coupe du terrain et de la construction

• Plan de division du terrain

• • Plan de façades et de toitures
  • Plan de masse de la construction
  • Plan de situation du terrain

• Projet de constitution d’association syndicale des acquéreurs

• Informations personnelles du demandeur
• Renseignement s’il y a: projet d’aménagement, projet de construction et projet de démolition
• Engagement du demandeur
• Renseignement sur la participation pour voirie et réseaux

Quel est le prix du permis de construire valant division ?

Une fois tous les documents pour la demande de permis de construire valant division sont réunis, il ne vous reste plus qu’à déposer le dossier auprès du service d’urbanisme de votre région. Sachez que cela est totalement gratuit, sauf que la constitution du dossier peut engendrer certains frais. Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est préférable de bien définir le budget lié à la préparation de votre dossier. Les frais d’établissement du dossier sont vraiment variables d’une demande à l’autre. Si vous constituez le dossier vous-même, vous avez la possibilité de faire des économies, mais il se peut également que vous dépensez plus que normal. Si vous faites appel aux services des professionnels agréés, vous payez leurs honoraires en plus des frais des documents. Par contre, vous avez la garantie d’obtenir les documents en bonne et due forme tout en économisant du temps et de l’énergie. Voici une liste non exhaustive des frais à payer:

• Les taxes locales: la taxe d’aménagement, la taxe foncière et la taxe d’habitation

Les services d’un architecte si la construction se fait sur un terrain de plus de 150 m²

En somme

Un permis de construire valant division donne aux propriétaires l’autorisation de construire plusieurs bâtiments sur une ou plusieurs unités foncières contiguës qui doivent faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant la fin des travaux. Ce permis:

• Peut être demandé par un ou plusieurs maîtres d’ouvrage
• Faire l’objet d’un transfert partiel s’il n’y a pas de construction de maisons individuelles sur les terrains divisés
• Est comme un permis de construire classique, sauf que les documents nécessaires pour en faire la demande sont complétés par un plan de division et un projet de constitution d’une association syndicale

Si vous avez besoin de plus d’informations ou de précisions, n’hésitez pas à nous contacter. On se fera un plaisir de vous aider.