Construire sa maison: quelles formalités ?
Vous avez un projet de construction en tête et vous êtes prêt à vous lancer. Par ailleurs, vous ne connaissez pas encore l’ensemble de formalités à entreprendre pour mener à bien la construction de maison.
En effet, pour construire sa maison dans les règles, vous devez accomplir pas mal de démarches administratives avant, pendant et après la construction. Les experts de Permis Maison font le point pour vous donner toutes les informations nécessaires afin d’être en règle sur le plan administratif. Le but est de sécuriser les travaux de construction.
Formalités pour construire sa maison: pourquoi ?
La construction d’une maison individuelle est tout sauf simple. À part le choix du terrain et le choix du plan, vous devez également réaliser plusieurs démarches administratives qui peuvent varier en fonction de l’importance des travaux de construction.
Demande de permis de construire, déclaration d’ouverture de chantier et déclaration de fermeture de chantier sont les principales formalités en matière de construction d’une nouvelle maison.
L’absence d’une formalité constitue déjà une infraction qui peut engendrer de sévères sanctions: amende, emprisonnement, demande de mise en conformité, démolition… C’est pour cette raison que vous devez absolument respecter ces règles administratives pour éviter les litiges, les surcoûts et les modifications de dernière minute.
Qui réalise les formalités administratives?
Au cas où vous avez fait appel à de nombreuses entreprises différentes pour la construction de votre maison individuelle, vous devez savoir que vous devez réaliser toutes les démarches administratives. Le plus, c’est que vous pouvez toujours faire appel à des professionnels pour les différentes demandes d’autorisation administrative. Permis Maison œuvre exactement dans ce domaine.
Si vous avez confié votre projet de construction aux professionnels de la construction de maison individuelle, vous n’avez pas à vous en faire avec les formalités administratives. En effet, selon la loi du 19 décembre 1990, il est chargé de la construction d’une nouvelle maison de A à Z: demande d’autorisation d’urbanisme, dépôt du permis de construire, les assurances…
Le recours à un architecte ou une entreprise de maître d’œuvre vous épargne également toutes les contraintes administratives.
Les formalités liées au terrain
Un projet de construction commence toujours par le choix du terrain. Vous devez prendre en compte plusieurs paramètres pour qu’il soit capable d’accueillir la nouvelle construction dans de bonnes conditions. Alors, voyons ensemble ces facteurs importants.
Terrain constructible
La constructibilité du terrain est la première chose à identifier pour un acheteur potentiel. Pour ce faire, demandez un certificat d’urbanisme pour savoir si le terrain est constructible ou pas. La mairie de la commune vous le délivre gratuitement quand vous en avez fait la demande et sa durée de validité est de 18 mois.
Il y a deux types de certificat d’urbanisme:
- Certificat d’urbanisme d’information: vous le demandez, mais vous n’avez pas un projet de construction en tête pour savoir les règles d’urbanisme applicables, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes (taxe d’aménagement)
Certificat d’urbanisme opérationnel: vous faites la demande pour connaître la faisabilité d’un projet précis de construction
Terrain viabilisé
Vous devez vérifier la présence des réseaux d’électricité, d’eau, de gaz et de téléphone avant d’acheter un terrain. Les sociétés concessionnaires (EDF, GDF, société concessionnaire des eaux) vous donneront les informations nécessaires. Le but est de savoir si les réseaux existent déjà sur la parcelle ou s’ils sont loin.
Étude du sol
Un beau terrain ne signifie pas forcément un bon terrain. Il est essentiel de faire attention à la nature du sol et du sous-sol.
Superficie du terrain
Même si la loi Carrez ne s’applique pas au terrain, vous devez indiquer la superficie du terrain dans l’acte. Vous devez également savoir que le bornage n’est obligatoire qu’en cas de terrain en lotissement. Faites appel à un géomètre pour avoir la superficie exacte.
Surface constructible du terrain
Chaque pas que vous faites pour construire votre maison est soumis à des règles d’urbanisme. En effet, vous n’avez pas le droit de construire sur la totalité du terrain. La densité des constructions est régie par les règles du PLU ou Plan Local d’Urbanisme: emprise au sol, implantation des constructions et les règles de gabarit.
Servitudes du terrain
Quelle est la nature des éventuelles servitudes qui relèvent du droit privé ou celles qui sont d’utilité publique? Il faudrait identifier tout ce qui pourrait grever votre terrain et limiter votre occupation du sol.
État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Ce document administratif vous sera remis obligatoirement à chaque achat d’un terrain. Il a pour but de vous faire savoir la présence des risques naturels comme l ‘ inondation, la sécheresse… Sa durée de validité est de 6 mois.
Formalité pour l’obtention du permis de construire
Avoir un terrain constructible n’est pas suffisant pour avoir la possibilité de construire. Vous devez également posséder l’autorisation de construire qui commence par déposer un permis de construire auprès de l’autorité compétente.
Dépôt du permis de construire
Cette formalité est à accomplir par vous-même (si vous n’avez pas fait appel aux professionnels pour la construction) ou par un constructeur de maison individuelle. Ce dernier se charge de déposer une demande de permis de construire à votre place.
Sachez que si la surface de votre maison est supérieure à 170 m² vous êtes dans l’obligation de faire appel à un architecte. Le dossier de demande de permis de construire doit être établi en quatre exemplaires voire plus si vous allez construire dans les secteurs à titre des monuments historiques.
Le permis de construire est un document administratif obligatoire pour la construction de maison individuelle dans le but de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l’urbanisme.
Quand demander un permis de construire ?
L’administration exige la possession de ce document dans de nombreuses situations. Généralement, quand il s’agit d’une construction de grande ampleur: construction de maison individuelle et/ou construction des annexes (garage, piscine, abri de jardin…)
Mais il est également requis par l’administration lors d’un agrandissement de maison dont l’emprise au sol ou le plancher est supérieure à 40 m² et que la zone se trouve dans un secteur doté d’un PLU.
Même si l’emprise au sol se trouve entre 20 m² et 40 m², vous devez toujours demander un permis de construire si la surface totale de plancher des travaux est supérieure à 150 m² quand les travaux sont achevés. Le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction de plus de 150 m².
Où demander le permis de construire ?
Les demandes de permis de construire sont adressées à la mairie de la commune par lettre recommandée avec avis de réception. Vous pouvez également déposer tous les exemplaires (4) en mains propres à la maire.
Délai d’instruction?
Si votre projet de construction ne relève d’aucune autre législation que le Code d’urbanisme, le délai d’instruction est:
- 2 mois pour les constructions individuelles
- 3 mois pour les autres constructions
- 5 mois si le terrain pour construire se trouve dans une zone protégée
Afficher l’autorisation d’urbanisme sur le terrain
Après avoir obtenu le permis de construire, vous devez afficher son extrait sur le terrain à construire et qui doit également être visible depuis la voie publique tout au long des travaux. De nombreuses mentions obligatoires doivent figurer sur ce panneau:
- Nom du propriétaire
- Dénomination sociale
- Date de délivrance du permis de construire et son numéro
- Nature du projet de construction
- Superficie du terrain
- Adresse de la mairie pour consulter le dossier
- Nom de l’architecte
- Date de l’affichage en mairie
- Possibilités de recours par les tiers
- Tout ce qui est lié à la construction: surface du plancher, hauteur de la construction en mètre
- Si c’est une démolition: surface du ou des bâtiments à démolir
L’affichage du permis de construire est pour les tiers un point d’appui pour contester l’autorisation d’urbanisme dans les deux mois qui suivent la délivrance du permis de construire. De plus, l’affichage en mairie en forme d’arrêté se fait dans les 8 jours après sa délivrance.
Déclaration d’ouverture du chantier
Vous avez maintenant le permis de construire, mais cela ne s’arrête pas là. Vous devez également faire une déclaration d’ouverture du chantier (3 exemplaires) dès le début des travaux. Ce document permet à l’administration de savoir que les travaux commencent. Le formulaire de déclaration est disponible en ligne.
Pour déclarer l’ouverture de chantier, vous pouvez le faire directement en ligne avec le formulaire Cerfa n°13407*04 ou déposer le dossier de demande à la mairie. Cependant, si votre projet de construction ne nécessitait que la déclaration préalable des travaux, cette étape n’est pas obligatoire.
Sachez cependant que le délai de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Si ce délai est passé alors que les travaux n’ont pas encore commencé, l’autorisation est alors périmée et n’a plus de valeur.
Déclaration de fermeture de chantier
À la fin des travaux, vous devez également faire une simple déclaration auprès de la mairie. Ce qui vous permet d’obtenir la DAACT ou Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux. Elle doit se faire avec le formulaire Cerfa n°13408*06 et en trois exemplaires. Vous avez le choix entre l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou le déposer en mains propres à la mairie.
Au cas où l’administration constate une anomalie dans la nouvelle construction, elle a la possibilité de vous demander des travaux nécessaires ou de déposer un permis de construire modificatif.