Terrain

Les points importants à connaître pour acheter un terrain

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain

Tout projet de construction de maison requiert un terrain à la hauteur de sa grandeur puisque c’est la base de votre future maison.

Cependant, vous devez savoir que dans le monde des terrains, il existe deux parties: les terrains en lotissement et les terrains hors lotissement (terrains isolés ou en secteur diffus). Vous devez alors prendre le temps de choisir la parcelle adaptée à votre projet de construction.

Allant du choix de la parcelle, le plan local d’urbanisme, la structure de sol… Tout cela n’est pas facile à comprendre. C’est exactement pour cette raison qu’on a pris le temps de vous expliquer dans cet article tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter le terrain idéal pour votre projet de construction de maison.

Connaître les règles de l’urbanisme de votre commune

Tout le monde le sait, construire une maison est un projet qui demande beaucoup d’investissement en termes de temps et d’argent. On peut même le classifier comme un projet de longue haleine.

La première étape consiste donc à trouver le terrain idéal tout en prenant compte du PLU ou le Plan Local d’Urbanisme de votre commune où vous avez la possibilité de connaître toutes les règles applicables sur le territoire. Sur ce document, vous avez accès aux informations suivantes:

  • Les zones U où tout projet de construction est régi sous plusieurs conditions (terrain constructible ou pas)
  • Les zones N où vous n’avez pas la possibilité de construire une maison sauf s’il s’agit d’une exception
  • Les contraintes architecturales à respecter en fonction de la parcelle: hauteur des bâtiments, couleur des matériaux à utiliser, le type de toiture, les dimensions de la construction, les ouvertures…

C’est pour cela que vous devez absolument consulter le PLU avant de demander à un professionnel de dessiner le plan de votre maison.

Si vous ne respectez pas les règles de l’urbanisme de votre commune, vous allez commettre des infractions qui peuvent conduire à de fortes sanctions. Alors, rendez-vous à la mairie pour consulter le plan local d’urbanisme.

Cadastre

À part le PLU, le cadastre est également un document à ne pas oublier de consulter.

Cela vous permet non seulement de connaître où sont les limites de propriété de votre terrain, mais de savoir également si ce terrain possède ou non des servitudes privées comme les droits de passage, les accès à la voie publique…

Définir l’emplacement du terrain

Il existe une expression très prisée dans le domaine de l’immobilier qui est: avant d’acheter un bien, vous devez prendre en compte trois critères importants qui sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Vous comprenez que c’est important et qu’il ne faudrait pas le prendre à la légère. Gardez en tête que ce terrain va accueillir votre future maison, d’où cette règle d’or de l’achat de terrain.

Terrain

De ce fait, prenez le temps de bien étudier l’emplacement de votre terrain. Pour ce faire, vous devez bien regarder ces deux points importants:

  • L’environnement actuel du terrain
  • L’évolution du quartier

À part cela, d’autres détails entrent également en jeu pour bien choisir l’emplacement du terrain à acheter pour un projet de construction.

Les commodités et les services à proximité

“Il vaut mieux prévenir que guérir”. C’est une expression populaire dans le domaine médical, mais dans le monde de l’immobilier et construction, l’anticipation est la meilleure des préventions.

Avant même d’acheter un terrain, vous devez anticiper votre routine quotidienne dans ce quartier: les écoles à proximité, les gares, les commerces, les transports en commun, les hôpitaux, les pharmacies…

C’est la base. Vous devez tout anticiper pour ne pas faire face aux difficultés journalières.

Par ailleurs, il se peut que le terrain n’est pas encore commode actuellement, mais il se trouve dans une zone en plein développement. De nombreux services vont voir le jour dans votre quartier dans les années à venir.

Ainsi, vous allez réaliser un excellent investissement puisque le terrain va gagner une plus-value.

Tout projet de construction de maison requiert un terrain à la hauteur de sa grandeur puisque c’est la base de votre future maison.

Les diverses nuisances

L’environnement du quartier joue un rôle important dans le choix de l’emplacement.

Quand vous achetez un terrain pour construire, c’est sûrement parce que vous cherchez une ambiance plus calme et tranquille, loin des éventuelles nuisances quand vous êtes chez vous. En revanche, ce n’est vraiment pas possible si vous achetez un terrain qui se trouve près de la gare, une autoroute, un chemin de fer… On parle alors de nuisance sonore.

Mais cela peut également être de la nuisance visuelle à cause des usines ou des établissements ayant une mauvaise apparence.

Dans le but d’avoir une meilleure qualité de vie, il ne faudrait pas prendre tout cela à la légère. De plus, si vous envisagez de revendre votre bien immobilier dans le futur, vous allez voir que ce critère a un grand impact sur son prix.

Il ne faut pas se limiter à ce que vous voyez maintenant, mais projetez-vous sur le long terme afin d’éviter les mauvais investissements. Renseignez-vous alors auprès de la mairie s’il y a des projets en cours dans ce territoire et n’hésitez pas à demander aux voisins.

L’orientation du terrain

L’orientation du terrain fait partie des points importants à ne pas oublier lors d’une étude de l’emplacement. Est-ce que le terrain bénéficie d’un ensoleillement suffisant? Sachez que plus le terrain est grand, moins l’orientation est importante.

Cela signifie qu’avec un grand terrain, vous avez la garantie qu’une partie soit bien ensoleillée et c’est à cet endroit que vous allez construire votre maison. Avec un terrain petit, vous devez être prudent concernant l’orientation.

Un terrain incliné en direction du sud bénéficie d’un ensoleillement maximal.

  • Une bonne orientation vous offre un confort inestimable au quotidien
  • Une mauvaise orientation vous empêche de réaliser certaines opérations comme l’installation des panneaux solaires, la construction d’une piscine…

Connaître les caractéristiques du terrain

Lors de la construction d’une maison, vous devez connaître les caractéristiques du terrain à acheter. La raison est simple, il faudrait que votre maison s’adapte au terrain et non pas le contraire.

De ce fait, avant même d’acquérir un terrain, voici les caractéristiques importantes à ne pas oublier:

  • La surface et la forme du terrain afin de savoir quel type de maison construire: maison de plain-pied ou maison à étage
  • Le terrain est-il “libre de constructeur” ou “constructeur imposé”
  • La qualité du sol et du sous-sol afin d’éviter les surcoûts en cas de besoin de chantiers ultérieurs. Cette caractéristique est souvent oubliée par les acheteurs alors que la qualité du sol a une grande influence sur ce que vous avez envie de faire sur le terrain
  • La topologie du terrain: terrain en pente, terrain de type marécageux ou encore terrain arboré

La viabilité du terrain. On parle de viabilisation quand le terrain est raccordé avec d’autres réseaux publics de base: électricité, eau, internet, gaz, assainissement et téléphone

Vérifier les servitudes

La vérification des servitudes est une étape à ne pas contourner quand vous envisagez de devenir propriétaire d’un terrain.

Cependant, il existe plusieurs types de servitudes. Vous devez alors les connaître afin d’éviter les mauvaises surprises après l’achat du terrain.

Servitude de droit privé

On parle de servitude de droit privé quand votre parcelle est enclavée et que vous n’avez aucun accès direct à la voie publique.

Vous êtes alors obligé de demander le droit de passage auprès de votre voisin pour avoir une desserte totale sur son terrain. Par ailleurs, vous prenez en charge tous les frais relatifs à la création, usage et entretien du passage.

Servitude d’utilité publique

Le terrain que vous envisagez d’acheter est dans le Plan de prévention des risques naturels (inondations, secousses sismiques, glissements de terrains…), l’utilité publique peut alors vous imposer des règles de construction spécifiques dont la taille des fondations, la séparation de maison…

Servitude de droit de préemption

Avant d’acheter un terrain à construire, vérifiez s’il n’est pas concerné par un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité ou s’il n’est pas frappé d’alignement.

S’assurer si le terrain n’est pas à risque

Toute vente de terrain est accompagnée d’un document officiel qui est une déclaration obligatoire valide (moins de 6 mois) où on peut voir si la parcelle à vendre ne se trouve pas dans une zone à risques technologiques (pollution du sol ou toxicité d’une usine à proximité) ou risques naturels prévisibles (avalanches, inondations ou séisme).

Au cas où ce document est absent, la vente peut être annulée à tout moment au titre des vices cachés ou une décote du prix du bien.

C’est pour cette raison qu’il est primordial de vérifier les risques liés à votre terrain sur le site www.georisques.gouv.fr.

Consulter les différents documents importants

Voici la liste des documents à consulter pour être à jour sur les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune:

  • PLU ou le Plan Local d’Urbanisme
  • Carte communale
  • Autorisation d’occupation du sol
  • RNU ou Règlement National d’Urbanisme pour les communes qui n’ont pas le PLU

Se renseigner sur les taxes et les coûts annexes

Avant d’acheter un terrain, vous devez également prendre le temps de regarder le côté fiscal parce qu’il y a une grande différence entre deux communes proches.

Les deux principales taxes à regarder sont la taxe foncière et la taxe d’habitation. Ne vous fiez pas au prix peu élevé d’un mètre carré de terrain parce qu’il se peut que cela cache une taxe foncière importante.

Comme vous achetez un terrain pour construire une maison, vous devez également vous renseigner sur la taxe d’aménagement qui varie en fonction du lieu où vous habitez.

Contrairement au coût de l’eau, les coûts de l’électricité et du gaz ne dépendent pas de la localité. C’est la raison pour laquelle vous devez connaître à l’avance le prix de l’eau et surtout sa qualité avant de procéder l’achat du terrain.

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Tout savoir sur le bornage.

Le bornage

En cas de désaccord ou d’incertitude concernant les limites de propriété, la meilleure solution est le bornage. Cela vous permet de connaître les limites réelles d’un terrain. Vous avez la possibilité d’opter pour le bornage amiable, mais si l’autre propriétaire s’y oppose, il ne vous reste plus que le bornage judiciaire.

Cette pratique est vraiment essentielle surtout si vous avez prévu d’aménager votre terrain. En effet, avant de procéder à des travaux d’aménagement ou de plantations, les propriétaires de terrains doivent vérifier les limites exactes de leurs propriétés.

Pour ce faire, vous devez absolument faire appel à un géomètre-expert pour que toutes les démarches administratives se fassent dans les règles. De plus, la délimitation exacte est également une manière d’établir son droit de propriété. Zoom sur les questions qui vous titillent l’esprit concernant le bornage.

Définition du bornage de terrain

Le bornage est une opération ayant pour but d’établir des limites de propriétés entre deux terrains contigus. Il est effectué par des géomètres experts assermentés. Tout au long de son intervention et de son enquête, un géomètre-expert rassemble des preuves nécessaires pour délimiter précisément les propriétés contigües. En même temps, il rédige un procès-verbal qui doit être signé par toutes les parties concernées.

Ensuite le procès-verbal signé est déposé chez un notaire pour publication foncière pour que tous les propriétaires concernés puissent être informés de ce bornage. Si une partie est contre le bornage, l’affaire est menée devant le tribunal d’instance et un jugement sera ensuite rédigé qui sera remis à toutes les parties. À l’issue de toutes les procédures administratives, il faudrait poser des bornes comme des piquets, des pierres…

La différence entre le plan de bornage et le plan cadastral

Le bornage consiste à définir une limite de manière légale les propriétés et la superficie réelle d’un terrain. Le cadastre est un document à caractère fiscal ayant pour but de définir l’assiette des impôts fonciers et qui ne peut valoir titre de propriété.

La grande différence entre les deux est leur valeur juridique. En effet, le plan de bornage est réalisé par un géomètre expert alors que le plan cadastral n’est autre qu’une représentation graphique précise d’une parcelle.

Les personnes concernées par le bornage

Le bornage concerne les terrains privés bâtis ou non et les terrains contigus qui appartiennent à des propriétaires différents. Les propriétés qui peuvent être bornées sont celles qui se touchent ou celles qui sont séparées par un sentier, un chemin privé ou un ruisseau. Par ailleurs, un terrain délimité par un mur ne fait pas l’objet d’opposition au bornage.

Par contre, les propriétés séparées par une voie publique ne peuvent pas être soumises au bornage, sauf s’il s’agit d’un chemin rural qui fait partie des parties communes. Tout le monde ne peut solliciter un bornage, ce droit est réservé aux propriétaires de terrain et si la propriété est en division, l’accord de toutes les parties concernées est nécessaire.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent agir chacun de leur côté au cas où il y a un démembrement du droit de propriété. En revanche, le propriétaire voisin doit se mettre d’accord avec les deux parce que le bornage demandé ne s’impose pas à l’autre. Les locataires et les occupants n’ont pas le droit d’entreprendre une action de cette envergure.

L’utilité du bornage

Le bornage n’est pas une démarche obligatoire dans toutes les situations, mais il est fortement recommandé. En effet, si personne n’en fait la demande, il est inutile d’entamer une telle sorte de procédure, mais s’il s’agit d’une demande d’un voisin, vous devez obligatoirement faire le bornage. Mais connaître les limites de sa propriété est essentiel, même si c’est pour éviter les conflits entre les voisins.

Les limites apparentes ne sont pas suffisantes pour marquer les limites exactes ou délimiter les parcelles entre elles. En revanche, vous n’avez pas le droit de faire un bornage si votre terrain est voisin d’un terrain public. À ce cas précis, il faudrait appliquer l’alignement individuel.

Grâce au bornage, vous avez la possibilité d’éviter tout éventuel désaccord à propos de la limite de propriété surtout les empiétements sur une propriété voisine comme les plantations ou constructions chez le voisin. Si cela arrive, vous encourez certains risques comme les indemnités financières voire démolition de l’ouvrage qui empiète. En plus de fixer la limite exacte entre deux terrains contigus, le bornage permet également de respecter les limites de terrain.

Une garantie pour l’avenir

Que ce soit un bornage à l’amiable ou bornage judiciaire, un terrain borné l’est de manière définitive. Personne ne peut contester le bornage même les propriétaires concernés parce qu’il substitue aux titres antérieurs.

Bornage

Si un jour les repères des limites du terrain ont disparu ou été déplacés, il suffit d’appeler le géomètre-expert pour rétablir les bornes en respectant les conditions du procès-verbal du bornage.

Bornage obligatoire: les situations

Normalement, le bornage n’est pas obligatoire sauf dans les deux cas suivants:

  • Quand un voisin en fait la demande: article 646 du Code civil
  • Quand le terrain est destiné pour construire un immeuble pour habiter ou pour un usage mixte (habitation et professionnel) qui constitue un lot dans un lotissement soumis à une déclaration préalable ou permis d’aménager ou un terrain issu d’une division dans une zone d’aménagement concerté (ZAC)

Est-ce que le bornage est obligatoire pour vendre son terrain?

Quand l’acquéreur a envie de connaître la superficie exacte d’un terrain qu’il convoite pendant une opération foncière, le propriétaire est donc dans l’obligation de lui fournir cette information. À part cela, ce n’est pas nécessaire. En revanche, il est déjà obligatoire dans certaines situations, surtout quand un voisin en fait la demande.

Terrain borné: comment le savoir?

Avec un plan de bornage, vous avez la possibilité de connaître les limites juridiques et la superficie exacte d’une propriété. Même si ce n’est pas une procédure obligatoire, il est souvent compliqué de savoir si un terrain est borné.

Mais vous pouvez identifier si un géomètre-expert est intervenu sur le terrain en allant sur le portail Géofoncier. Cela vous offre la possibilité d’accéder facilement au procès-verbal de bornage.

La procédure de bornage

Nous arrivons maintenant au cœur du sujet. 

Bornage à l’amiable

La première chose à faire est de faire un bornage à l’amiable avec le propriétaire voisin. Il faudrait lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Si les deux propriétaires se mettent d’accord sur la mise en place d’une limite séparative de leurs terrains contigus, vous n’avez plus besoin d’entamer des procédures juridiques.

La suite est de faire appel à un géomètre-expert assermenté pour faire un procès-verbal de cet accord. Une fois que les deux parties ont signé ce document, la valeur contractuelle au bornage est alors validée. Tout cela se fait à frais communs.

Afin de rendre le bornage définitif, il vaut mieux publier le procès-verbal de bornage au fichier immobilier. De ce fait, personne ne pourrait contester les limites du terrain. Il est nécessaire de faire également appel à un notaire.

Bornage par voie judiciaire

C’est seulement au cas où les deux propriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord concernant les limites séparatives ou si un propriétaire refuse le bornage amiable. De ce fait, la procédure du bornage se fait devant le tribunal d’instance du lieu où se trouvent les terrains.

Ensuite, le juge nomme un géomètre-expert pour mener l’enquête et procéder aux opérations de bornage. À l’issue de son intervention, si une des parties s’oppose encore une fois, le juge doit trancher.

Les frais sont partagés entre les deux parties. Après le jugement, le bornage judiciaire peut être contesté dans un délai de 30 jours. Une fois ce délai dépassé, il n’y a plus aucune solution pour s’y opposer.

Matérialiser l’accord sur le bornage à l’amiable par un écrit notarié

Aucune formalité ne s’impose quand les deux propriétaires sont d’accord pour délimiter leurs terrains. Les deux parties doivent ensuite réunir les documents pour fixer la limite séparative de leurs propriétés contiguës: acte de vente, plan cadastral…

La prochaine étape consiste à matérialiser leur accord par écrit notarié signé (deux signatures) et un plan détaillé des lieux. Puis, ils doivent poser des bornes aux angles de leurs terrains respectifs. C’est la solution la plus rapide et la moins chère, mais elle est également difficile à mettre en œuvre. De ce fait, il est préférable de faire appel à un géomètre-expert.

Choisir le géomètre

Le géomètre intervient alors pour analyser les éléments à prendre en compte afin de fixer les limites réelles des terrains: nature des lieux, les limites apparentes, les titres de propriété, les plans, les documents cadastraux, les témoignages, les coutumes locales… Toutes ces informations seront ensuite hiérarchisées pour qu’il puisse proposer les limites séparatives.

Quand les deux propriétaires sont d’accord sur cette proposition, le géomètre rédige ensuite un procès-verbal de bornage amiable qu’ils doivent signer. À la fin, le géomètre pose les bornes sur le terrain en présence des deux parties.

Attention: il ne faut jamais déplacer ces bornes parce que leur enlèvement ou leur destruction est pénalement sanctionné. Cette action est soumise à une amende de 30 000€ et deux ans d’emprisonnement selon l’article 322-1 du Code pénal.

Matérialiser les limites du terrain

Le bois est très plébiscité en raison de son aspect et de sa durée de vie. Tout comme le toit végétalisé, le toit en bois est écologique et respectueux de l’environnement. Il peut durer 25 ans ou plus.

Départager les frais

Généralement et selon l’article 646 du Code civil, les dépenses liées au bornage sont départagées entre les deux parties. Dans la majorité des cas, elles sont partagées par moitié, mais il est également possible de les répartir en fonction des superficies des deux terrains par exemple.

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